Ważnym aspektem do rozważenia przy podejmowaniu decyzji o zainwestowaniu w mieszkanie na wynajem jest jego opłacalność. Nie każda inwestycja tego typu jest rentowna, a stopy zwrotu realizowane z wynajmu mogą się od siebie znacznie różnić. Zobaczmy zatem jak to wygląda na polskim rynku nieruchomości.
Na dojrzałych rynkach nieruchomości (w tym w Europie Zachodniej) średni zysk z czynszu wynosi około 5%, więc powinien to być poziom odniesienia. Kawalerki zwykle oferują podobny poziom zwrotu jak małe mieszkania dwupokojowe lub są od nich nawet bardziej korzystne.
Kawalerki są bardzo popularne w dużych miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Łódź czy Gdańsk. Do tych ośrodków wciąż przybywają nowi mieszkańcy, m.in. studenci czy pracownicy różnych firm. Single chętnie wynajmują samodzielne mieszkania, nawet bardzo małe (mikrokawalerki), więc stały popyt umożliwia uzyskanie wyższych stóp zwrotu.
Obłożenie jest praktycznie stałe - jeśli cena jest umiarkowana a standard przyzwoity. Obecna sytuacja związana z wojną na Ukrainie sprawiła, że zysk z najmu wzrósł, a ilość dostępnych na rynku ofert drastycznie spadła. Aktualnie sytuacja zaczyna się stabilizować choć wolnych mieszkań na rynku jest zdecydowanie mniej niż było (w szczególności w okresie COVIDowym).
Sprawdź jak kształtują się ceny sprzedaży i wynajmu nieruchomości w Twojej okolicy: https://sprzedawacz.pl/nieruchomosci/
Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania na wynajem, musisz obliczyć zwrot z inwestycji, czyli cenę mieszkania i wszystkie koszty związane z zakupem plus ewentualne koszty remontu, a następnie kwotę podzielić przez prognozowane roczne zyski z najmu.
Licząc zysk z najmu nie zapomnij o tym, że wysokość czynszu (do wspólnoty/spółdzielni) pomniejsza ten zysk. W kalkulacji warto też uwzględnić 1-2 miesięczny przestój w najmie oraz ok 5-10% na koszty drobnych napraw i odświeżenia. Nie można zapomnieć także o podatkach i innych kosztach operacyjnych (np. koszt dojazdu), które wpływają na opłacalność inwestycji.
Jak obliczyć rentowność wynajmu - przykład:
Cena zakupu kawalerki 300 000 zł.
Remont i wyposażenie 50 000 zł.
Opłaty notarialne i PCC: 7 500 zł
--------
Koszt wynajmu: 2 000 zł (z czynszem)
Czynsz do spółdzielni: 300 zł
Szacowane dodatkowe koszty: 100 zł
Ilość miesięcy wynajmu: 10 (zakładamy, że przez 2 miesiące szukamy lokatorów)
---------
Zysk roczny: (10 * 2000) – (12 * 300) – (100 * 12) = 15 200 zł
Całkowite koszty zakupu i remontu: 300 000 + 50 000 + 7 500 = 357 500 zł
Stopa zwrotu (przed opodatkowaniem): 15 200 / 357 000 = 4,23%
---------
W powyższym przykładzie założyliśmy, że wszystkie opłaty licznikowe (prąd, gaz, Internet) pokrywa najemca – dlatego zostały pominięte w obliczeniach.
Jeśli jesteś zadowolony z efektów i uznasz, że Twoja inwestycja się opłaca, możesz warto rozważyć zakup.
Zobacz mieszkania na sprzedaż: https://sprzedawacz.pl/nieruchomosci/mieszkania/sprzedaz/
Decydując się na zakup mieszkania w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, cena wynajmu może być nieco wyższa i odpowiednia do wynajmu krótkoterminowego. Jednak przed podjęciem takiej decyzji należy mieć świadomość, że tego typu inwestycja wymaga większego zaangażowania czasowego lub wiąże się z wyższymi kosztami ze względu na konieczność wynajęcia firmy zarządzającej najmem. Przestoje mogą być też dłuższe (np. zima nad morzem)
Kwota, jaką trzeba zapłacić, aby kupić mieszkanie, rośnie z miesiąca na miesiąc, nie obniżając barier wejścia w świat inwestorów nieruchomości, nic więc dziwnego, że kawalerki cieszą się tak dużą popularnością, jako najtańsze mieszkanie. Warto jednak wiedzieć, że choć łączna cena kawalerki jest jedną z najniższych, to cena za metr kwadratowy jest znacząco wyższa niż w przypadku większego mieszkania znajdującego się w tej samej lokalizacji.
