Wspólnotą mieszkaniową nazywamy ogół właścicieli lokali wyodrębnionych w tej samej nieruchomości, które są własnością samorządu, osób fizycznych czy deweloperów. Wspólnota mieszkaniowa powstaje już w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu, a jej zadaniem jest ułatwienie zarządzania budynkiem i częściami wspólnymi.
O małej wspólnocie mieszkaniowej mówi się, gdy liczba lokali w danej nieruchomości nie przekracza trzech. Już przy czterech lokalach powstaje duża wspólnota. Różnica polega na mechanizmie zarządzania budynkiem. W pierwszym przypadku odbywa się na podstawie przepisów o współwłasności, a większe inwestycje wymagają jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli. Przy dużej wspólnocie wybiera się zarząd, którego członkami muszą być osoby fizyczne, ale niekoniecznie związane z daną nieruchomością. Zajmuje się on bieżącym zarządzeniem obiektem oraz wszystkimi „codziennymi” czynnościami. Przy większych inwestycjach niezbędne jest podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Z reguły waga głosów zależy od posiadanych udziałów, czasem jednak – w wyniku podjętej uchwały – na jeden lokal przypada jeden głos.
Przepisy mówią, że duża wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek powołać zarząd jedno- lub wieloosobowy. W przypadku małych wspólnot zarząd tworzą wszyscy właściciele lokali w nieruchomości. Odpowiada on za:
Tych zadań jest o wiele więcej i często wymagają one bardzo dużej ilości wolnego czasu i chęci, ale także znajomości prawa, umiejętności zarządzania i negocjacji. Dlatego też możliwe jest przeniesienie odpowiedzialności na podmiot trzeci – zarząd powierzony. To szczególnie atrakcyjne rozwiązanie przy bardzo dużych wspólnotach mieszkaniowych. Najlepszym przykładem są chociażby nowe mieszkania w Przemyślu na osiedlu Parkowa Dzielnica, gdzie znajduje się kilkadziesiąt lokali i sporo części wspólnej. Oddanie zarządzania profesjonalnej firmie na podstawie aktu notarialnego może uprościć i przyspieszyć wszelkie działania i inwestycje, które wspólnota chce podjąć.
Choć większość odpowiedzialności leży na zarządzie wspólnoty – bezpośrednim lub powierzonym, to każdy właściciel lokalu jest także zobowiązany do wypełniania pewnych obowiązków względem ogółu mieszkańców. Są to przede wszystkim:
Na drodze podjętej uchwały wspólnota może wprowadzić swoje własne zasady i obowiązki, pod warunkiem, że nie są niezgodne z przepisami prawa. Warto wiedzieć, że ze wspólnoty mieszkaniowej nie można wystąpić. Do momentu sprzedaży lokalu lub oddania prawa do własności w inny sposób niezbędne jest podjęcie i utrzymywanie prawidłowej współpracy z innymi mieszkańcami nieruchomości. Warto więc żyć z sąsiadami w zgodzie.
